В Камбодже много застройщиков, как местных, так и иностранных.
Есть компании серьезные с безупречной репутацией, которые возводят только качественные проекты по мировым стандартам и есть (их немного, но тем не менее) халтурщики или те, кто пытаются продать по Over Price (завышенной стоимости).
Есть и китайские компании, которые очень мощно и дорого зашли на Камбоджийский рынок и построили целые мини города под будущую Китайскую экспансию, которая не случилась.
В итоге, дома стоят почти пустые, т.к. китайцев мало, а недвижимости под китайцев построено много.
Иностранцы и кхмеры — редкие покупатели таких проектов, так как планировки, дизайн и многое остальное “заточено” под китайцев и жить в будущем в китайском муравейнике – очень сомнительное удовольствие для лиц не китайской национальности.
Строительный рынок в Камбодже более-менее сформирован и присутствует здоровая конкуренция между застройщиками.
Большое количество жилья покупается иностранцами и при этом, как правило, китайцы покупают недвижимость в домах, построенных под китайцев.
Остальные иностранцы покупают недвижимость в «internatonal» кондоминиумах, которые возводятся по современным мировым стандартам.
Ниже пример национальностей покупателей Пномпеньского застройщика «Le Conde» (Мы там продали несколько квартир).
Естественно, есть рыночная и адекватная цена каждого объекта, которая зависит от расположения, дизайна, «нафаршированности», имени и репутации строительной компании и прочими Real Estate нюансами, в том числе и типами документов, которые устанавливают права собственности иностранцев на покупку недвижимости в Камбодже.
Аналитика в этой статье относится только к тем проектам, которые мы продаем, т.к. мы очень тщательно выбираем застройщиков.
Это проекты можно посмотреть на нашем сайте bigcambodia.ru или из нашего телеграм-чата BigCambodia Недвижимость в Камбодже
ROI (Возврат инвестиций) в Камбоджийскую недвижимость
Периодически (особенно, при покупке инвестиционной недвижимости) нам задают вопросы про:
- ROI (Return Of Investment) – Расчет возврат инвестиций
- GRR (Guaranteed Rental Return) Гарантированная сдача квартиры застройщику
- GBB (Guaranteed Buy Back) Гарантированный выкуп квартиры застройщиком
- Rental Refund Возврат денег через сдачу в аренду
Посчитаем эти параметры на примере проекта «Odom» в столице Камбоджи — городе Пномпене, но перед этим несколько слов об этом интересном проекте.
По нашему мнению — это самый интересный инвестиционный проект в Камбодже на срок от 5 лет.
Самый технологичный и «зеленый» девелоперский проект «Odom» состоит из 2 зданий premium класса, соединенных мостом друг с другом в самом центре Пномпеня на высоте 15-16 этажей.
Первое — 45-этажное офисное здание класса A «Odom Tower», которое соединяется с Sky Bridge c жилым 30-этажным зданием «Odom Living» (квартиры с 9 по 22 этаж).
Самый центровой район Пномпеня Тонле Басак (граничит c районом BKK1) и прямым выездом на улицу Norodom.
Очень интересная идея и история создания этого проекта.
В 2018 году Камбоджийская компания “ULC” и Сингапурская компания “Kite Studio” заключили коллаборацию на проект не обычной офисной башни из стекла и бетона, а такой проект, в котором здание будет разделяться на сектора, где бы офисные работники и владельцы квартир могли общаться не только за рабочим столом или в лифте, но и стали социальным хабо м по своим интересам.
Дизайн 200 метровой (45 этажей) башни подобен дизайну Ангкор Вата, в котором каменные глыбы разного размера стоят друг на друге
2 небоскреба необычного дизайна будут построены вдоль бульвара Norodom, соединенные с друг другом мостом на уровне 15-16 этажей.
2 башни будут привлекать внимание к себе на протяжении десятилетий и станут иконой Пномпеня
Здание должно быть интегрировано с окружающей средой и соответствовать добровольному “зеленому” международному стандарту “LEED Gold”.
В частности, уникальный дизайн и панорамные окна обеспечивать естественным солнечным светом, а специальное энергосберегающее стекло оптимизировать внутреннюю температуру от перегрева.
Внешняя подсветка и освещение на всей прилегающей территории будет функционировать на солнечных батареях с возможностью бесперебойной работы на одном заряде до 48 часов, а во внутреннем освещении используются LED-лампы, что значительно сократит расходы электроэнергии.
Растения будут поливаться способом капельного орошения и собираемой дождевой водой, что экономит потребление воды до 94%.
Все здание от паркинга (5 уровней под землей) и до крыши 45 этажа будет окутано тропическими садами с естественной вентиляцией и общественными местами непосредственно в здании, где можно выйти на солнечный свет и прогуляться на свежем воздухе.
До сих пор в Камбодже не было ни одного проекта, который бы соответствовал этому стандарту.
Для сравнения,
В Казахстане первый проект с «LEED Gold» — это 30-этажный офисный центр международного класса «А» «TALAN TOWERS
Проект состоит из 3 частей:
1. “Odom Square” – 7000 кв. метров магазинов и food&beverage
— Первые 5 этажей этих 2 зданий
— 5-этажный подземный паркинг
2. “Odom Tower”
— 45-этажная башня выше 5-го этажа:
-6 Sky Villages
— 40000 кв. метров офисных площадей со Strata-title Office (Возможностью оформления на иностранного гражданина)
— Сингапурский 5-star отель IHG Hotels&Resorts
3. “Odom Living”
— 30-этажная башня выше 5-го этажа:
-18000 кв. метров 1-2-3-4 комнатных квартир площадью от 72 до 262 кв. метров.
Две башни спроектированы по всем канонам «зелёного» строительства.
При строительстве используются только экологически чистые материалы, по возможности местного производства
Более детально об этом интересном проекте можно прочитать в нашем телеграм-чате или нашем сайте посвященном покупке Недвижимости в Камбодже
“Odom Living” (30-этажная башня выше 5-го этажа):
1-2-3-4 комнатные квартиры площадью от 72 до 262 кв. метров.
Стоимость квартиры от 3500 USD за 1 кв. метр.
В стоимость входит кухня c техникой, bathroom, кондиционеры, паркетный пол, потолочные вентиляторы.
Количество балконов от 2 до 4 и зависит от типа квартиры.
Рис. Сравнение стоимости квартир в «Odom Living» по ценам с конкурентами в Пномпене.
Беспроцентная рассрочка на 3 года
Опция GBB (Guarantee Buy Back Option) 110% через 3 года.
По вашему желанию через 3 года застройщик обязуется выкупить квартиру по цене +10% от вашей цены покупки после 100% оплаты и получения ключей
ROI (Возврат инвестиций) в Камбоджийскую недвижимость и остальные параметры мы будет рассматривать на примере 45-этажного офисного здания класса A «Odom Tower» (40000 кв. метров офисных площадей).
KEY FEATURES
- Лифтовая система с двумя лифтами на шахту
- Круглосуточный доступ и охрана
- Прием с 8:00 до 19:00
- Фальшполы (проводка и коммуникации снизу)
- Помещение готово к установке кондиционеров
- Без мебели и оборудования, соответственно, полностью адаптируется к потребностям вашего бизнеса
- Доступ к общей кладовой и мини-кухне на каждом этаже
- Бесплатный Wi-Fi в главном вестибюле башни
- Парковка для велосипедов и душ
30-Sep-26 Завершение строительства
31-Dec-26 Выдача ключей от квартир
Так будут выглядеть ваши офисные помещения
1 офисное здание в Камбодже, на который государство выдает кадастровый Strata Title на покупателей-иностранцев.
Иностранцы будут 100% владельцами без никаких “подводных” камней.
Стоимость 1 кв. метра от 3600 usd
Площади от 62 кв. м. и до целых этажей.
Беспроцентная рассрочка до сдачи объекта 31-Dec-26
Опция GRR (Guaranteed Rental Return) до 5 лет. 8% в год (40% за 5 лет). GRR — гарантированная сдача квартиры застройщику. GRR предоставляется только для этажей 7-11.
Опция GRR+GBB (Guaranteed Buy Back) GBB 110% Гарантированный выкуп квартиры застройщиком за 110% покупки квартиры после 5 лет (По желанию покупателя). GRR+GBB предоставляется только для этажей 7-11.
Только GBB (Guaranteed Buy Back) GBB 110% Гарантированный выкуп квартиры застройщиком за 110% покупки квартиры после 3 лет (По желанию покупателя). GBB предоставляется для всех этажей.
Ниже 3 детальных расчета по GRR и GBB по площадям 62, 98, 148 кв. метров.
Рис.1 GRR и GBB по площадям 62, 98, 148 кв. метров.
Рис. 2 Сравнение стоимости квартир в «Odom Tower» по ценам с конкурентами в Пномпене
Ниже немного аналитики по востребованности офисной недвижимости в Пномпене.
Рис. 3 Востребованность офисной недвижимости в Пномпене.
Рис. 4 Supply and Occupancy офисной недвижимости разного класса в Пномпене.
ROI (Возврат инвестиций) в недвижимость Камбоджи
ROI ON OFFICE SPACE
Odom Tower имеет идеальное расположение, LEED Gold-certified и уникальный дизайн.
У разработчика есть большой послужной список и проект очень привлекателен.
Но как это может выглядеть с точки зрения окупаемости инвестиций?
Предполагаемая точка безубыточности — 10 лет.
RENTAL REFUND (ВОЗВРАТ АРЕНДЫ)
За последние годы офисные помещения лидировали на рынке по цене за квадратный метр по площади.
Рис. 5 Стоимость аренды в 2017-2021
В среднем арендная плата за офисные помещения на 40% выше, чем за аналогичные жилые помещения.
Это неравенство продолжает увеличиваться из-за большого количества жилых домов.
Все больше и больше кондоминиумов выходит на рынок.
В начале 2027 «Odom Tower» будет построен (сдача дома 31.12.26) и это будут лучшие в своем классе офисные помещения с самым лучшим расположением, соответственно,
будет пользоваться большим спросом.
ROI (Возврат инвестиций) 500.000 USD при покупке офиса площадью 150 кв.м.
предполагаемое увеличение арендной платы 15% в год (рис. ниже).
Рис. 6 Ожидаемый Rental Return 500.000 USD офисной площади 150 кв.м за 20 лет.
Анализ недвижимости за последние пять лет.
В предыдущем примере была рассмотрена арендная составляющая инвестиции 500.000 USD за покупку 150 кв. метров.
Сейчас рассмотрим рыночную стоимость этого актива в течении следующих 20 лет.
Мы рассмотрели динамику цен на другие офисные помещения и предполагаем средний прироста стоимости недвижимости
в размере 6% используя 25-летний масштаб.
Через 25 лет стоимость может превышать 2 миллиона.
Эта сумма складывается от Rental Return за 25 лет (динамика Rental Return показана на рис. 5) и повышения цен на недвижимость за этот же период.
Самые выдающиеся здания служат Маяками для района, помогая установить и сохранить свою уникальную городскую идентичность.
Они становятся ориентирами, на которые люди обращают внимание и местом встреч для горожан и Меккой для туристов.
При этом ценность не только в самом здании, но и в самом сообществе, которое живет и работает в нем.
В Empire State Building по-прежнему крайне высокие арендные ставки более 90 лет спустя, как его построили
Если вы инвестируете в культовые архитектурные шедевры, возможно, вы просто никогда не захотите продавать….
